汇员律师事务所获利50万成功案例--西门商厦项目

以上组图中箭头所指即为西门商厦项目

二、 项目价值分析
1、估价思路和采用的方法
     根据对西门商厦最符合市场预期的设计定位：酒店式公寓。对该项目的交易价值分析拟采用资产评估办法中的市场比较法。即：选择同一区域内近期已销售完毕并投入营业的同一类型酒店式公寓案例与该项目按区域条件、交通条件、商业氛围、环境条件予以比较修正的方法，计算出该项目的交易价值，并以此作为本项目的平均交易参考价。

（1）区域条件
上表选择的三个标的案例与本交易项目相比，虽同在大十字和西门商圈内，但标的案例B和标的案例C位于南大街五中附近优于标的案例A，从交易项目西门商厦的区域条件来看要优于上述三个标的案例，故标的案例B和标的案例C取96%，标的案例A取95%
（2）交通条件
上表选择的三个标的案例，其交通条件均不及交易项目，故标的案例B和标的案例C取97%，标的案例A取95%
（3）商业氛围
上表选择的三个标的案例其中标的案例B和标的案例C与本交易项目虽同在大十字和西门商圈内，但总体来说标的案例B和标的案例C与交易项目有差距，故标的案例B和标的案例C取96%，标的A案例取95%
（4）环境条件
上表条件主要考虑到标的案例项目周边的休闲娱乐、健身活动场所的配套以及停车泊位设施情况等。交易项目西门商厦位于西门口，西宁体育馆、中心广场、麒麟湾休闲场所近在咫尺，其要优于其它三个标的案例。同时本交易项目虽处在闹市区，但配套的停车泊位就在楼下。故三个标的案例均取95%

以上三种结果均比较符合市场现状，取算术平均价为：（7473+ 7083+7083）／3=7213元／㎡   
故均价7213 元/㎡可作为该项目交易时价格的参考值。
按7213 元/㎡的均价，该项目预计总金额可达1.9亿左右（26369.4㎡×7213 元/㎡=1.9亿元）。
 2、 西宁市2011年6月---2011年12月房价走势情况
2011年国务院连续出台了调控房地产健康发展的“国十条”、“国五条”、“国八条”等政策，对发展无序、居高不下的全国房地产价格进行了一系列宏观调控，接连出台楼市新政，房地产市场因此而波动。
三轮调控之后，西宁楼市因观望情绪导致成交总量下滑。2011年过去的一年里，西宁房价总体来说就是：稳中有降

    2012年春节后，省城部分楼盘根据自身销控策略适当调整了价格，但最近两个月以来，省城在售楼盘的价格基本没有变动。据西宁市房产交易中心2月份数据统计：面积在80平方米至120平方米之间、总价款在35万元之内的商品住宅销售最好，占到整个销量的七成以上。从区域看房源较为充足的是西宁市城北区和城东区，这两个地区的销售量也占领先地位。
不论是时间上的纵向比较，还是和其他省份市场的横向比较，我们可以发现，去年省城楼市出现明显量价齐跌的冬季，所以自然也谈不上真正意义上的回暖。2011年省城楼市房价冲高，楼市经历了一个过热放量销售。目前市场在受到去年下半年大环境影响，需要一个缓冲高位的调整，其实这也是市场规律在发挥作用。

从上列数据明显可见，西宁市房地产交易价格呈微降趋势，未来市场走向不明朗。从去年的开发情况看，省城保持了较高的开发投资趋势，这预示着，今年下半年或许盘整期就会过去，新一轮的房地产投资与消费期会来到。同时，根据多年的情况，及我省特殊的地域、发展状况，市场过热情况也不会出现，会保持稳定持续的发展态势。目前由于市场供应以续建和尾盘为主，新项目年中才陆续推出，所以2012年西宁房地产市场仍处于调整阶段.
三、 政策投资分析及潜在客户
从全省宏观经济投资考虑，十二五期间，我省固定资产投资额将高达9000亿元，庞大的投资将不可避免吸引国内甚至国际的大财团进驻青海进行矿产资源项目投资开发，而西宁市也正缺失一座符合其各大财团总裁、CEO身份和地位的高端“酒店式公寓”（酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是目前在我国兴起的一种提供酒店管家级服务的高档公寓住宅，实则为住宅。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可
以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体）。
十二五期间，国家对青海的投资主要集中在矿产资源类项目，以保障国家经济发展对资源的刚性需求，而矿产资源类项目生产基地都在生存环境恶劣的偏远州地，他们迫切需要一个即满足自身办公和住宿又能实施对外经营的星级会所。目前在西宁符合以上条件的整体资产几乎没有，而该项目由于具备较完整的基础设施，非常适合大财团高价强取，通过我们的专业策划和网络竞价，升值潜力不可限量。
四、青海省产权交易市场的操作优势
1、专家优势
目前我市场拥有各类资质的评估机构会员、律师事务所会员、土地评估会员三十几家，雄厚的实力和专业的报告为该项目提供完备、权威的报告。20余名活跃、敬业的房产交易经纪人为项目提供专业的指导意见和策划方案。
 2、强大的会员及客户优势
▲ 我市场通过大宗项目操作（如高法房地产项目、海南亚细亚房地产项目、商业银行房地产项目等）积累了300多家高端客户，还与省内100多家房地产开发商建立了房地产信息共享，由此积累了大量优质的会员，为该项目成交提供了有利的保障。
▲ 我市场将依托覆盖全省、面向全国信息网络优势，联合67家全国产权交易机构，引入300多名机构人员，2000家投资机构（产权交易机构会员）对该上述项目广泛发布信息，寻找各类潜在竞买人，为广泛发现竞买人，实现交易价值最大化发挥作用。
 3、全国产权联盟和网络竞价优势
    网络竞价作为一种新型的交易手段，解决了以往拍卖现场难以避免的窜标、围标等违规行为，具有远程竞价方便、快捷、不限场地和时间的限制等优势，已成为国内处置各类资产的主要手段。我市场操作“新宁广场大型停车场项目”预算投资4.5亿元，实际竞价结果为8.47亿元，增长近一倍，关键是利用全国产权联盟平台吸引省外投资者纷至沓来，通过网络竞价最后该项目的开发权由甘肃明瑞房地产公司竞得（详细资料见该项目简报）。据不完全统计，通过网络竞价的方式处置资产，流标率为零，增值率比现场拍卖高出30%以上，该项目通过全国产权机构联盟共同操作，预计增值潜力巨大。
 4、合法保障优势
  ▲ 我市场是1997年经省政府批准的进行跨地区、跨行业、跨所有制产权交易的专业机构；是在财政部备案，在省纪委的监察和省国资委的监管下依法进行产权交易的权威机构
▲ 我市场是青海省国资委指定的青海唯一的一家有交易国有资产资质的机构，也是国务院国资委监测网在青海的唯一接口机购，对国有资产的交易担负着反腐倡廉的使命
▲ 我市场是省财政厅选择确定的全省唯一从事行政事业单位国有资产处置和金融企业国有资产转让活动的机构
▲ 我市场是省工商局注册的经营企事业单位产（股）权交易；经营权、无形资产的转让；闲置资产的调剂及处置；产权托管；企事业资产重组的策划；产权交易鉴证；组织招商、项目投资等业务的交易机构。
五、项目操作目标及策略
  ▲目标
将西门商厦打造成西宁最具成长性的高端“酒店式公寓”，以此来吸引高端成功人士的竞相参与，从而实现西门商厦价值的最大化。
▲ 策略
为实现该楼盘综合价值最大化，对这二十一层楼盘采取“捂盘惜售  逐一释放”的策略即将每一层楼房逐一进行公告，逐一组织网络竞价交易。（这种操作模式在全国产权机构通过金马甲网络竞价平台获得巨大成功 如：各地通过金马甲网络竞价平台成功交易批量新房和二手房------详细材料见附件）
六、结论
通过以上分析得出结论，该项目通过青海省产权交易市场的策划和运作，综合价值有望实现2亿元左右（在实际操作过程中，还需考虑国家宏观调控政策对该项目的影响以及地方政府短期政策波动造成的影响，同时，可能的影响因素还有在实际交易过程中挂牌的底价、委托方的支持度、市场的操作力度、竞买人的参与人数、竞价方式的选择、附近商圈环境条件、商圈氛围等起决定作用）